PIENI PROPRIETARI O LIVELLARI? NUOVI AFFANNI PER LA PICCOLA PROPRIETÀ PRIVATA

di Giovanni Esposito

 In questi anni, il ceto medio nel nostro Paese vive ben note difficoltà economiche, che sono destinate ad accrescersi anche in ragione delle svariate minacce che sta subendo la piccola proprietà immobiliare dei privati e delle famiglie: sono all’ordine del giorno le difficoltà legate al caro energetico delle bollette di corrente elettrica e gas e già possiamo presagire l’impatto economico che la Direttiva Green porterà nei prossimi anni, in termini sia di oneri economici necessari per riconvertire gli immobili ai più rigorosi standard di efficientamento energetico sia, inevitabilmente, in termini di svalutazione per gli immobili che non rientreranno nelle classi energetiche più virtuose, ed i cui proprietari non siano in grado di sostenere i costi di riqualificazione.

Ma tutto questo sembra ancora non bastare: la proprietà privata sta vivendo ulteriori nuove difficoltà nel nostro Paese.

Per fare un esempio, da fonti di cronaca nazionale si apprende che in un noto Comune italiano molti proprietari soprattutto di terreni si sono trovati a dover far fronte ad iniziative legali degli eredi di una famiglia nobiliare, i quali stanno rivendicando di avere ricevuto in eredità dei diritti – che nelle notizie di cronaca sono stati definiti “livelli baronali” – sui terreni che una volta costituivano i possedimenti della famiglia[1]: così, per reazione, in quel Comune si è costituito un Comitato che si è dato il nome “Basta ai presunti diritti feudali”, evocativo di obblighi di altri tempi, al fine di tentare di contrastare le richieste di pagamento dei livelli baronali[2].

Senza voler entrare nel merito di tale controversia e delle rispettive ragioni, ci preme invece sottolineare che chi voglia pensare che la problematica dei “livelli” costituisca un unicum legato ad una qualche prerogativa peculiare di quello specifico territorio e delle sue antiche famiglie nobiliari, senz’altro si sbaglia.

Se il caso della rivendicazione di un diritto o livello baronale derivante da concessioni di famiglie nobili su antichi possedimenti pare, effettivamente, al momento abbastanza isolato nel panorama nazionale, tuttavia la problematica dei “livelli” in generale, ovvero di oneri e pesi che riemergano dal passato a limitare la proprietà privata benché siano stati quiescenti per molto tempo, è molto più diffusa di quanto non si creda: frequenti sono infatti i censi e livelli anticamente previsti a favore di varie Istituzioni tra cui, spesso, i Comuni.

Infatti, nella prassi amministrativa dei Comuni italiani è sempre più frequente il tentativo di riportare in auge quei “livelli” di cui il settore immobiliare sembrava fino a poco tempo fa essersi dimenticato.

Il termine “livello” viene usato nella prassi per fare riferimento a fattispecie giuridicamente diverse: un diritto reale di godimento, un onere reale gravante sul fondo, una serie di rapporti di diritto agrario, il canone; nella prassi codicistica e giurisprudenziale, poi, il termine “livello” viene ormai parificato e sostituito a quello di “enfiteusi”, che – diversamente dal primo – è espressamente disciplinata dal codice civile.

Accade con sempre maggior frequenza che molti proprietari di abitazioni o terreni, che erano convinti di esserne pieni proprietari per averli regolarmente acquistati o per averli ereditati, scoprano invece che la loro “proprietà” sia gravata da enfiteusi o da un livello: sovente, il beneficiario del livello è un soggetto pubblico, come ad esempio il Comune o comunque un ente locale (che, diversamente da altri tipi di vincoli, fino ad oggi non sono stati abrogati da leggi che abbiano affrancato in generale gli immobili gravati).

Assai spesso, i proprietari dei terreni o costruzioni sono del tutto ignari dei livelli che vi possano gravare, perché non vengono nemmeno menzionati nei rogiti di acquisto, e li scoprono solo quando il soggetto beneficiario inizia – o meglio, ricomincia anche dopo immemorabile tempo – a richiedere il pagamento del canone, oppure a “offrire” l’affrancazione da tale onere, tramite però una procedura talvolta molto onerosa.

L’accertamento dell’esistenza o meno dei livelli su una proprietà immobiliare è molto delicato, tanto che vi sono stati casi di contestazioni di responsabilità addirittura ai Notai che non si siano resi conto di questi pesi prima di rogare un atto di compravendita (un esempio è il caso oggetto della sentenza Tribunale Civile di Roma dell’11/07/2013): ma questo puntuale accertamento si rende necessario per poter stimare correttamente gli immobili, sia ad esempio nelle procedure di espropriazione forzata, sia anche nel caso di perizia di parte per una vendita o acquisto, o per la concessione di un mutuo immobiliare.

Le insidie, in fase di accertamento dell’eventuale esistenza dei livelli, risiedono nel fatto che non sempre essi sono trascritti nei registri immobiliari e che quindi, per verificare con certezza se un immobile sia o meno gravato da enfiteusi o livelli, si rende necessario effettuare accurate indagini negli atti demaniali ufficiali del Comune, estrarre le visure storico-catastali e ricostruire gli atti di provenienza di ampi archi temporali; a tal fine, è quindi altamente consigliato affidarsi ad esperti professionisti per ricostruire il reale regime giuridico del proprio immobile.

L’importanza e l’attualità di tale complessa materia deriva dal fatto che, secondo l’inquadramento giuridico che pare ad oggi più seguito nella prassi, i livelli non si estinguerebbero per il fatto che i relativi canoni non siano stati riscossi anche da immemorabile tempo, ma – una volta ricostruitane la fonte – il loro beneficiario potrebbe “riattivare” il diritto di chiedere i canoni degli ultimi cinque anni, ed il livellario avrebbe il diritto di liberarsi dai suddetti pesi solo mediante il pagamento di un canone di affrancazione calcolato con una complessa e variegata normativa che, in alcuni casi balzati alla cronaca, ha portato alcuni Comuni a richiedere somme davvero elevate ai privati che chiedessero l’affrancazione dei loro immobili.

Tant’è che, da almeno un paio di decenni, vari Comuni italiani hanno “rispolverato” i propri archivi e, ove abbiano (ri-)scoperto di essere beneficiari di canoni livellari, hanno deliberato di ricominciare a chiedere i censi annuali, previo aggiornamento del loro ammontare e, in taluni casi, addirittura previa correzione presso le Agenzia del Territorio delle volture catastali in cui fosse stata pretermessa la menzione di tali diritti.

Così, i proprietari di svariati immobili e terreni, in molti Comuni italiani, hanno ricevuto richieste di pagamento di somme sovente non indifferenti per canoni annuali e si trovano a dover decidere se continuare a sopportare questi “pesi” del passato riportati in auge, oppure se far valere la procedura di affrancazione, che molti Comuni hanno disciplinato mediante Regolamenti ad hoc, nei quali la determinazione del canone di affrancazione è così complessa che sovente conduce proprietari e Comuni nelle aule di giustizia, alla ricerca della soluzione di annose controversie volte alla corretta determinazione del canone di affrancazione.

Al fine di evitare tutte queste problematiche, il “livellario” (che sovente scopre improvvisamente di dover tollerare questo appellativo anche se, magari, fino a poco tempo prima credeva di potersi definire semplicemente “proprietario”) può certo vendere i propri edifici o terreni anche se ancora sottoposti al livello, dando atto nel rogito di tale peso del l’immobile compravenduto: tuttavia, così facendo il valore dell’immobile ne verrà inevitabilmente svalutato, e la piccola proprietà privata di molti italiani si trova dunque ai nostri giorni anche sotto questo nuovo attacco, che deriva da un passato che fino a poco tempo fa nessuno avrebbe potuto immaginare che sarebbe tornato così prepotentemente e repentinamente in auge.

[1]   La Repubblica.it, Articolo di Clemente Pistilli del 22.05.2016.

[2]     https://www.livellibaronali.it/