LE RIPERCUSSIONI DELLE NOVITÀ LEGISLATIVE COMUNITARIE SUL PATRIMONIO IMMOBILIARE DELLE FAMIGLIE (3))

di Giovanni Esposito

Le riforme che stanno interessando la proprietà edilizia e il mercato immobiliare costituiscono un argomento ormai all’ordine del giorno nel dibattito politico e una seria fonte di preoccupazione per le famiglie italiane: dall’ormai imminente conclusione dell’iter di approvazione della cosiddetta Direttiva europea delle Case Green, con tutte le prescrizioni che ne conseguiranno in tema di classificazione energetica degli immobili e relative conseguenze giuridico-economiche, alla “riscoperta” dei vincoli livellari da parte di molti Comuni italiani con il conseguente rischio che i proprietari a ciò vincolati abbiano a subire ulteriori sacrifici economici, in questo momento la proprietà edilizia pare essere divenuta una delle principali problematiche politico-sociali nel nostro Paese.

Di fronte a tali problematiche, diviene necessario ed urgente mettere in campo, a livello politico e finanziario, gli strumenti necessari a farvi fronte, strumenti che non possono essere né frammentari, anche se di ingenti importi, né emergenziali, in quanto pare evidente che essi non possano da soli consentire di far fronte ad una problematica di così ampio respiro: basti pensare che, secondo quanto emerge dalla prassi, svariati interventi realizzati con il bonus 110%, benché recentissimi, non si sono posti preventivamente l’obiettivo di realizzare i requisiti della Direttiva green, che pure erano noti da tempo sia pure in nuce.

La soluzione è tutta da ideare e costruire: potrebbe essere, per il problema più specifico dei livelli, una normativa legislativa di pacificazione sociale, che tragga spunto da vari argomenti dottrinali per consentire un’eliminazione ex lege di tali pesi, spesso ignoti ai piccoli proprietari, in tutt’Italia e qualunque ne sia l’ente beneficiario.

E per la problematica dell’adeguamento del nostro patrimonio immobiliare alla Direttiva Green di ormai imminente approvazione? L’Italia pare essere di fronte ad una esigenza di ricostruzione, simile per quantità e importo di interventi a quella di una ricostruzione post-bellica.

Ma l’Italia, storicamente, e indipendentemente da ogni idea o riflesso politico, si è dimostrata già una volta in grado di trasformare il problema di una grande ricostruzione post-bellica in una delle operazioni di più ampio respiro della politica urbanistica ed edilizia.

Con la l. 28 febbraio 1949 n. 43, il Parlamento italiano approvò una storica legge che ebbe la funzione di incrementare l’occupazione operaia promuovendo nel contempo la costruzione di case per lavoratori, con cui si sarebbe dato avvio a un piano per la realizzazione di alloggi economici, noto come piano INA-Casa. Dopo ben quattordici anni di attività, tale piano non solo diede la possibilità di migliorare la propria vita a decine di migliaia di famiglie che, prima, vivevano in grotte o ruderi fatiscenti, ma di fatto andò a plasmare molte delle città italiane e a conferire loro una fisionomia moderna.

Al giorno d’oggi, pare esservi dunque la necessità di un nuovo piano-casa, su cui convergano le principali forze politiche in un interesse comune di salvaguardia del patrimonio delle famiglie italiane, senza trascurare certo le esigenze ambientali ma che sia in grado di valorizzare e perseguire anche soluzioni innovative (case passive, impianti diffusi di riciclo acque reflue, etc.). Un piano-casa in cui le risorse finanziarie sia pubbliche, sotto forma di incentivi comunitari e non, sia private provenienti dai più rilevanti gruppi bancari, assicurativi e imprenditoriali, possano essere convogliate in un progetto unitario, di ampio respiro e con una continuità temporale di realizzazione, che non tema di essere demolito da un giorno all’altro da decreti d’urgenza che vadano improvvisamente a cambiare le regole (posto che nella tenuta di questi interventi e programmi i privati andrebbero a investire il loro stesso futuro), che possa prescindere dalle vicende e dinamiche politiche presenti e future, e che possa garantire stabilità e certezza agli investitori, ai soggetti istituzionali e privati coinvolti, così da andare a creare un orizzonte di rinnovata serenità per il futuro delle famiglie italiane.

Ma, per fare ciò, pare rendersi necessario istituire degli Osservatori territoriali, tutti da definire nella composizione e nel funzionamento, ma evidentemente con una necessaria rilevante professionalità sia tecnica che giuridica, vista l’estrema complessità del settore, e con carattere di prossimità, come ad esempio comunali o sovracomunali, che possano fornire la più adeguata ed efficace consulenza, e prima ancora un’opera di formazione capillare, a favore di tutte le figure professionali che si troveranno coinvolte da queste novità e problematiche: alle imprese del settore, che dovranno mettere in campo considerevoli investimenti per far fronte a questa necessità di rinnovo del patrimonio immobiliare; agli amministratori condominiali e alle agenzie immobiliari, in opportuno affiancamento con le rispettive associazioni di categoria, in modo che sappiano trovarsi pronti a questa rivoluzione del patrimonio immobiliare e – per quanto di competenza degli amministratori condominiali – vadano ad attuarla nel rispetto e salvaguardia dei diritti codicistici delle maggioranze, ma anche dei diritti fondamentali e costituzionali di proprietà dei singoli condomini; e ovviamente ai privati, in modo che possano compiere nel modo più consapevole e corretto le proprie scelte strategiche anche di allocazione delle proprie risorse negli investimenti che possano risultare più vantaggiosi, e che possano utilizzare in modo altrettanto consapevole e corretto le risorse pubbliche che saranno messe in campo.

L’esigenza pare quindi essere quella di Osservatori professionali, diffusi in modo capillare sul territorio, che possano contribuire a garantire un alto livello di competenza tecnico-giuridica e di efficacia di tutti gli operatori coinvolti in questa rivoluzione del patrimonio immobiliare e che, come tali, si pongano altresì quale presidio effettivo di tutela dei proprietari e delle famiglie, in questa nuova sfida con cui l’Europa ed il quadro normativo sempre più complesso ci condurranno a breve a fare i conti.