di Giovanni Esposito
L’argomento è all’ordine del giorno da tempo, sia nel dibattito degli “addetti ai lavori” che, ormai, nella quotidianità delle preoccupazioni delle famiglie italiane.
Ancora non è stata definitivamente approvata, ma già da tempo ha messo in allarme milioni di italiani: è la cosiddetta direttiva Case Green, ormai in fase di definizione innanzi agli organi legislativi comunitari.
Sappiamo che l’iter di approvazione della direttiva non è ancora terminato. Il 9 febbraio 2023 è stata approvata da parte della Commissione europea, mentre il 14 marzo il Parlamento europeo di Strasburgo, in seduta plenaria, l’ha ratificata; ora si entra nel vivo della procedura di negoziato tra Commissione, Parlamento europeo e Paesi membri, e questi negoziati dovrebbero terminare nel mese di luglio 2023: in questa fase potrebbero essere apportate novità sostanziali al testo e alle prescrizioni attualmente previste, dal momento che l’Italia e molti altri Paesi hanno manifestato ampie riserve sui contenuti della normativa e porranno sul banco istanze di modifica sostanziali. In ogni caso, l’iter è destinato a concludersi a breve, e presto le prescrizioni che risulteranno approvate diventeranno vincolanti.
Ad ogni modo, alcuni effetti della Direttiva, sia pure di minore impatto socio-economico, saranno praticamente immediati: ad esempio, dal 1° gennaio 2024 non potranno più essere riconosciuti incentivi per l’installazione di caldaie a condensazione.
Ma soprattutto, almeno secondo l’attuale versione del testo, tutti gli edifici di nuova costruzione dovranno essere a emissioni zero (classe “A”) a partire dal 2028 (e per i nuovi edifici occupati, gestiti o di proprietà delle autorità pubbliche la scadenza è fissata al 2026). Tutti i nuovi edifici per cui sia possibile dovranno inoltre dotarsi di tecnologie solari entro il 2028, mentre per gli edifici residenziali che siano oggetto di ristrutturazioni importanti la scadenza è attualmente fissata al 2032.
Inoltre, per quanto riguarda gli immobili già esistenti, gli edifici residenziali entro il 2030 dovranno raggiungere almeno la classe energetica “E”, mentre entro il 2033 la classe energetica “D” (per gli edifici non residenziali e pubblici preesistenti, i termini sono rispettivamente anticipati al 2027 e al 2030).
Se pensiamo che, da una primissima lettura di vari Focus e Osservatòri del patrimonio immobiliare italiano (es. Fiaip-Enea), emerge che la maggior parte degli edifici presenti in Italia appartiene ancora alle tre classi energetiche meno efficienti, è facile capire quale sia l’allarme creato da questa direttiva europea: la maggior parte degli edifici privati abitativi, cioè delle case di tutte le famiglie italiane, dovrà subire degli interventi di riqualificazione energetica anche importanti, e molto costosi, visto che tecnicamente sulle abitazioni datate spesso non sarà sufficiente solo installare pannelli, ma potranno rendersi necessari interventi più strutturali ed economicamente impegnativi.
È chiara e comprensibile, dunque, la preoccupazione delle famiglie italiane per gli interventi che molte di esse dovranno realizzare, preoccupazione che si somma alla grave crisi socio-economica in atto, al dramma della disoccupazione, al tasso di inflazione galoppante e alla sempre crescente povertà in cui, lentamente ma inesorabilmente, le famiglie italiane stanno scivolando a causa del potere di acquisto sempre più ridotto dei salari e dei proventi delle attività lavorative e professionali più disparate.
Se, probabilmente, in Italia più che in altri Stati la “casa” è stata considerata storicamente come il “bene-rifugio”, capace di dare tranquillità alle famiglie unitamente alla stabilità dei posti di lavoro, è comprensibile come le novità legislative in corso vengano percepite dall’opinione pubblica come un grave e imminente pericolo per la serenità economica delle famiglie.
Da un lato, preoccupa chiaramente il costo degli interventi che dovranno essere realizzati da parte dei proprietari, ed in particolare da molti piccoli proprietari delle proprie abitazioni: anche se molti italiani hanno richiesto il bonus ristrutturazione, di cui sono note le attuali travagliate vicende legislative e la sostanziale incertezza nel prossimo futuro, ed altri hanno già fatto ricorso ai prestiti green per la riqualificazione energetica, ciò non è certo bastato a “svecchiare” sotto il profilo dell’efficientamento energetico la maggior parte del patrimonio immobiliare di edilizia privata italiana.
Tali preoccupazioni sono probabilmente ancora più gravi per coloro che abitino in unità immobiliari condominiali, nei quali l’inquilino potrebbe trovarsi esposto economicamente a far fronte ad opere straordinarie deliberate dalla maggioranza assembleare, pur se egli sia dissenziente, ovvero al contrario a trovarsi in una situazione di “stallo” nella quale, per varie ragioni, il condominio non deliberi e non esegua le opere di riqualificazione che si rendano necessarie per legge, e ciò in ipotesi possa di fatto impedire al condomino non solo la possibilità di essere in regola, ma anche – per l’effetto – l’esercizio di alcuni diritti fondamentali della proprietà privata tra cui, solo per fare un esempio, vendere la propria casa o concederla in locazione.
Sarà quindi necessario mantenere un elevato grado di attenzione sulle problematiche che i nuovi scenari legislativi potranno far insorgere, a brevissimo termine, nel campo della proprietà immobiliare e del patrimonio edilizio, pubblico e privato, del nostro Paese.
