LE RIPERCUSSIONI DELLE NOVITÀ LEGISLATIVE COMUNITARIE SUL PATRIMONIO IMMOBILIARE DELLE FAMIGLIE (2)

Anche se non è stata ancora definitivamente approvata, la cosiddetta direttiva Case Green ha già creato ampio dibattito e notevoli preoccupazioni nel mercato immobiliare anche italiano: ormai quotidianamente sono a ricordarcelo varie dispute politiche e numerosi articoli di giornale.

Nell’approfondire tale complessa tematica, ci si avvede ad esempio che uno dei principali rischi di questa direttiva, il cui iter di approvazione è alle battute finali ed è destinato a concludersi a breve, è quello che, ove sia definitivamente approvata nella versione attuale, essa possa comportare una sostanziale paralisi delle linee bancarie di credito a favore delle ristrutturazioni private:

tra le varie problematiche che le famiglie italiane, che siano proprietarie di un’abitazione appartenente ad una delle classi energetiche meno efficienti, potrebbero doversi trovare ad affrontare, vi potrebbe essere una crescente difficoltà per i soggetti con minore grado di merito creditizio nell’ottenere finanziamenti, perché le case con classe energetica inferiore perderanno progressivamente valore, non solo in fase di vendita ma anche, verosimilmente, in sede di perizia bancaria.

E le banche, ove non fossero opportunamente “guidate” da una coerente azione pubblica di politica incentivante, già provate dal “bonus 110%” e già proprietarie di innumerevoli immobili pignorati a coloro che non sono riusciti a pagare il mutuo, per un’intuibile logica di mercato potrebbero finire per rivolgere il loro sguardo ai solo immobili più prestigiosi o comunque già dotati di buona efficienza energetica, con l’effetto che il divario tra gli immobili di livello superiore, e quelli invece su cui urga l’intervento riqualificante, potrebbe progressivamente ampliarsi anziché ridursi.

Lo spettro di una perdita di valore degli immobili all’atto della vendita, e della necessità di dover far fronte a spese insostenibili – e non preventivate in caso di acquisti risalenti nel tempo – sta dunque diventando sempre più concreto.

Come se non bastasse, proprio in questa situazione congiunturale, a “minacciare” la piccola proprietà, sia edilizia che fondiaria, giunge anche il fenomeno, che nella prassi conta una casistica sempre maggiore, di riportare in auge quei “livelli” di cui il settore immobiliare sembrava fino a poco tempo fa essersi dimenticato.

Senza voler entrare nel merito della definizione tecnico-giuridica, che richiederebbe autonoma e approfondita trattazione e dalla quale possono derivare effetti contrapposti a seconda della qualificazione giuridica che si intenda abbracciare, in estrema sintesi i livelli sono sostanzialmente dei “pesi” imposti su fondi o immobili, consistenti di regola nel pagamento di una somma annuale e che possono essere “affrancati”, a richiesta del proprietario, con il pagamento di una somma capitale determinata da complessi calcoli legislativi. “Pesi” che parevano caduti in disuso alla pari dell’enfiteusi, ma che ora si scopre che gravino molte proprietà rustiche ed anche urbane, spesso senza nemmeno che i proprietari ne siano consapevoli (talvolta emergono solo all’esito di accurate ricerche catastali): tuttavia, soprattutto per i livelli di cui sono beneficiari i Comuni, di recente stanno avendo una “reviviscenza” probabilmente legata sia a logiche di bilancio degli enti locali, sia anche al timore da parte degli amministratori pubblici di essere imputati di responsabilità erariale da parte della Magistratura contabile, qualora continuino a mantenere nell’oblio i livelli e i relativi gettiti che ne potrebbero derivare.

A seconda delle diverse e alternative qualificazioni giuridiche che risultano essere state proposte dalla dottrina e dalla giurisprudenza, osserviamo che talune tesi dottrinali e interpretative potrebbero portare ad una “pacificazione sociale” che passi attraverso la possibilità teorica di una declaratoria di prescrizione di simili vincoli, se non siano stati pretesi per un certo numero di anni, ma che altre tesi condurrebbero, all’opposto, alla conclusione di ritenere non prescrittibili tali “pesi” (nei casi in cui non siano stati dichiarati estinti dalle leggi speciali di volta in volta emanate nel tempo) nemmeno ove non siano stati esercitati e reclamati da decenni; da una rapida ricerca nella prassi, si è anche osservato che alcuni Comuni proprio in questi anni li stanno “riattuando”, con recenti Regolamenti ad hoc con i quali di regola il Comune consente ai privati di presentare domanda di affrancazione mediante il pagamento del capitale finale di affrancazione e del canone periodico degli ultimi cinque anni.

Poiché, tuttavia, in uno dei pochi casi resi di pubblico dominio, l’incertezza sul calcolo del canone di affrancazione ha portato un’amministrazione comunale a rideterminare il canone finale, già fissato in poche centinaia di euro, in una cifra “a cinque zeri” (il caso è riportato nella sentenza della Corte Suprema di Cassazione a Sezioni Unite n. 617 del 15/01/2021), è evidente che anche tale problematica potrebbe comportare per molte famiglie italiane delle spese impreviste, e di importo non agevolmente predeterminabile, in ipotesi proprio nel momento in cui si ipotizzi la vendita dell’immobile e dalle ricerche catastali emerga che la propria abitazione sia soggetta ad un simile peso.

Di fronte a tale panorama, l’approccio secondo cui i problemi possano, e debbano, diventare una risorsa e un’opportunità fatica, almeno prima facie, a ritenersi realistica e guadagnare fiducia.

Tuttavia, in una congiuntura di così gravi problematiche sociali, non si può prescindere dall’obiettivo: i problemi devono diventare una risorsa, e – senza possibilità di alternativa – sarà necessario ed urgente mettere in campo, a livello politico e finanziario, gli strumenti a ciò necessari; a tal fine, le istituzioni e tutti i soggetti coinvolti nel settore dovranno ideare strumenti innovativi ed efficienti, per affrontare al meglio le complesse problematiche giuridico-economiche ormai incombenti sul mercato immobiliare.